분당 임장 후기 (구미동 무지개마을 ~ 금곡동 청솔마을)

요즘 부동산 분위기가 다시 올라오는 것 같습니다. 부동산 공부하는 데 있어서 임장은 필수 요소입니다. 학군과 상권이 좋은 동네 중 하나로 분당이 있습니다. 심지어 천당 위에 분당이라는 말도 있습니다. 그래서 오늘은 분당 임장 후기를 올려보도록 하겠습니다. 

목차

1.  분당의 지리적 위치
2. 구미동 무지개마을
3. 구미동 까치마을
4. 금곡동 청솔마을
5. 주요 아파트 시세 비교
6. 결론

지난 11월 분당 아파트 임장을 다녀왔습니다. 임장을 다녀와서 비공개로 노션에 임장 후기를 작성해 놓았지만 티스토리 블로그에는 업로드를 하지 못해 뒤늦게 올려봅니다. 

 

저는 월마다 한 번씩 임장을 가기로 맘은 먹었으나, 9월, 10월, 11월 3번의 임장 이후 정식 임장은 못 가고 있습니다. 12월 ~1월에 경기도 광명시랑 서울 송파구는 간단하게 한 바퀴 돌아보긴 했으나 제대로 보진 못했습니다. 날이 많이 따뜻해졌기 때문에 3월부터는 다시 임장에 나서보려고 합니다.

 

그리고 이 티스토리 블로그에 9월, 10월에 다녀온 당진, 군산 임장보고서도 곧 업로드하겠습니다. 지방이라 많이 관심 없으실 수 있겠지만 현재와 같은 전국적 부동산 침체기에 지방도 기회가 열려있으니 추후 제가 업로드하는 글을 보시고 좋은 공부가 되셨으면 좋겠습니다.

 

분당의 지리적 위치

대부분 분당은 많이 들어보셨겠지만 어디 있는지는 잘 모르실 겁니다.

• 분당은 경기도 성남시에 속해있는 가장 큰 구입니다.
• 성남시에서는 수정구와 중원구 아래 위치해 있으며 북쪽으로 서울시 송파구와 가깝고 강남과도 접근성이 나쁘지 않은 편입니다.
• 아래쪽으로는 경기도 용인시 수지구와 수원시, 의왕시와 접해있는 도시입니다.

구미동 무지개마을 

임장은 수인분당선이 지나는 오리역이 있는 구미동에서 시작했습니다.

• 오리역은 분당 중에서도 가장 남쪽에 위치해 있어 바로 아래 용인시 수지와 접한 지역입니다.
• 구미동의 대표 마을인 무지개마을은 오리역에서 걸어서 10분 정도 걸어가면 있습니다.
• 1기 신도시인 분당은 설립 당시 "무슨 마을"로 전부 이름을 지어놓은 것이 좀 특이합니다.
• 구미동 무지개마을의 대표 아파트는 5단지 청구아파트와 3단지 신한건영 아파트입니다.
  • 이 두 아파트가 탄천을 끼고 있어 뷰가 좋아 무지개마을에서 시세가 가장 비싼 편입니다.

정말 광활한 구미동의 자랑 탄천입니다.

• 5단지 청구아파트는 집 밖에서 나와 바로 이 탄천을 볼 수 있는 최북동이 로열동입니다.
• 구미동은 분당에서 제일 소외받는 지역이라 최근 가격이 많이 떨어졌습니다. 하지만 이러한 탄천을 출퇴근길 그리고 주말에 볼 수 있는 것은 큰 매력입니다.

무지개마을은 분당의 메인 도심 (서현, 수내역 주변)과 거리가 멀고 그나마 가까운 미금역과도 걸어서 가기는 쉽지 않습니다.

• 그러나 무지개마을은 중심 대로를 끼고 양 옆에 중소형 상권이 완전히 들어서 있습니다. 마트, 병원 등 꼭 필요한 편의시설은 다 갖추고 있기 때문에 크게 불편함이 없어 보입니다.
• 만약 술집이나 유명 맛집에 가고 싶다면 오리역까지 걸어서 10분 정도 나가면 됩니다.

술집이 많은 오리역 주변과 좀 떨어져 있어 오히려 조용한 것이 장점인 무지개마을이었습니다.

구미동 까치마을

무지개마을에서 출발하여 탄천을 건너 올라오면 오리초등학교를 두고 있는 주공아파트가 보입니다. 그러고 나서 보이는 구미동 메인 마을 까치마을입니다.

• 까치마을의 큰 장점은 오리역보다 상대적으로 대형 상가와 맛집이 많은 미금역과 가깝다는 것입니다.
• 그리고 지도상에 보이는 꽤 큰 초록색 공원들이 거의 단지마다 있습니다.
• 까치마을의 주요 아파트는 신원, 롯데선경, 주공, 대우롯데선경 아파트가 있습니다.

먼저 미금초와 많은 광역버스들이 눈에 띄었습니다.

• 단독 초등학교만 있는 것 치고 굉장히 큰 규모로 보였습니다.
• 그리고 정말 많은 광역버스가 많이 다니는 것을 보실 수 있습니다. 실제로 분당신도시는 서울 및 타 경기도 지역으로 가는 광역버스가 매우 잘 되어 있기로 유명합니다.

그러나 이러한 까치마을의 단점도 있습니다.

• 바로 무지개마을은 갖고 있는 중간 규모의 상권이 없다는 것입니다.
• 아파트 단지만 밀집되어 있어 주민들은 간단한 볼일을 보기 위해서도 미금역까지 나가야 하는 게 문제입니다. 

금곡동 청솔마을

까치마을을 지나서 대로를 따라 올라가 미금역 쪽으로 향했습니다. 어느덧 구미동이 아니라 금곡동으로 자연스럽게 넘어왔고 금곡동의 메인 마을 청솔마을이 반겨주었습니다.

• 금곡동은 수인분당선과 신분당선 더블 역세권인 미금역을 끼고 있습니다. 특히 신분당선은 강남, 판교와 이어지는 매우 주요한 노선입니다.
• 청솔마을도 까치마을처럼 아파트와 공원만 계속 나오고 중소형 상권이 없었습니다. 상권을 이용하려면 미금역까지 나가야 합니다.
• 그래서 청솔마을에서 미금역과 가장 가까운 성원 7단지, 대원 8단지가 가장 대장 아파트입니다. 이 두 아파트가 금곡동 아파트 시세를 이끌 수밖에 없습니다.

미금역으로 나오니 엄청난 초대형 상권이 즐비합니다. 거기다가 회사들도 많았습니다. 미금역을 오고 가는 수많은 사람들이 특히 눈에 띄었습니다. 점심시간이라 주변 음식점들은 많은 수요가 있을 것으로 예상됩니다. 

주요 아파트 시세 비교

구미동 무지개마을, 까치마을과 금곡동 청솔마을의 입지 비교 순위를 매기면 다음과 같습니다.

1. 청솔마을
2. 무지개마을
3. 까치마을

• 무지개마을을 2위에 둔 이유는 위치가 애매한 까치마을 보다 가깝게 이용할 수 있는 중소형 상권이 잘 되어있고 탄천과 가깝기 때문입니다. 청솔마을은 대형 상권과 신분당선이 다니는 미금역과 가장 가깝기 때문에 1등입니다.

무지개마을의 청구 5단지 현재 시세를 작년 11월 경과 대비해 비교해 보겠습니다.

• 작년 11월에 임장을 다녀왔을 때만 해도 22.10월에 25평 기준 6억 5천에 저층 매물이 거래가 되었습니다. 그때만 해도 거래가 전혀 안될 때였는데, 현재는 1월에 거래가 꽤 성사되었습니다. 
• 하지만 현재 실거래 가격은 동층 매물은 6억, 14층 고층 매물도 6억 2천에 거래가 되었습니다. 약 5천만 원 정도 가격이 하락하였습니다.

결론

분당 임장을 하고 나니 역시 계획된 신도시는 정말 살기 좋게 만들어졌다는 것을 느꼈습니다. 그리고 현재 부동산 하락이 여전히 진행 중이므로 분당에 관심을 갖고 계신 분들은 어느 정도 진입가능 가격인 구미동 일대도 나쁘지 않아 보입니다. 다음 포스팅에서는 분당의 메인 도시인 정자동, 서현동, 수내동 일대의 임장 후기를 올리겠습니다.